Der Kauf eines Hauses ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben – emotional wie finanziell. Gleichzeitig ist er rechtlich und praktisch komplex. Als Notar bin ich neutraler Ansprechpartner beider Parteien und sorge dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt, Risiken vermieden und die Interessen beider Seiten gewahrt werden.

Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, erkläre ich Ihnen hier Schritt für Schritt den Ablauf eines typischen Hauskaufs – inklusive Finanzierung, Ablösung alter Grundschulden und Umgang mit Sondersituationen.

Um einen rechtssicheren Kaufvertragsentwurf zu erstellen, benötige ich von Käufer und Verkäufer bestimmte Informationen:

Vom Verkäufer:

Vollständiger Name, Anschrift, Geburtsdatum

Grundbuchangaben des Hauses:

Amtsgericht, Grundbuch von [Ort], Blatt-Nr., Gemarkung, Flur, Flurstück

Aktueller Grundbuchauszug

Kaufpreisvorstellung

Angaben zu bestehenden Belastungen (z. B. Grundschulden, Dienstbarkeiten)

Ggf. Maklerbeteiligung

Vom Käufer:

Vollständiger Name, Anschrift, Geburtsdatum

Finanzierungsangaben:

Wird der Kaufpreis aus Eigenmitteln oder mit Bankdarlehen finanziert?

Soll eine neue Grundschuld bestellt werden?

Angaben zum gewünschten Zahlungszeitpunkt oder Terminplanung (z. B. Einzug)

Bei der Beurkundung kläre ich alle Beteiligten ausführlich über den Inhalt des Vertrags auf. Typischerweise enthält ein Hauskaufvertrag folgende Regelungen:

Veräußerungsgegenstand (Haus inkl. Grundstück)

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Regelung zur Besitzübergabe (Nutzungen, Lasten, Gefahr)

Fälligkeit des Kaufpreises – meist erst, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (siehe unten)

Räumung, Zustand, Gewährleistung

Umgang mit bestehenden Grundpfandrechten

Grundschuldbestellung, wenn der Käufer den Kaufpreis finanziert

Vormerkung zur Sicherung des Käufers im Grundbuch

Notar beantragt die Auflassungsvormerkung

Diese wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Käufer gegen anderweitige Verfügungen des Verkäufers.

Anschreiben an die Beteiligten

Der Notar informiert:

das Grundbuchamt

das Finanzamt (für Grunderwerbsteuer)

die finanzierende Bank des Käufers (für Grundschuldbestellung)

Ablösung bestehender Grundschulden

Wenn auf dem Haus noch Grundschulden eingetragen sind:

Notar fordert Ablösebeträge bei der alten Bank an

Käufer zahlt zunächst direkt an die alte Bank, um die Löschung zu ermöglichen

Notar holt Löschungsbewilligungen ein und reicht sie beim Grundbuchamt ein

Finanzierung des Käufers – Bestellung neuer Grundschuld

Wenn der Käufer finanziert:

Der Notar beurkundet zusätzlich eine Grundschuldbestellung zugunsten der finanzierenden Bank

Die Bank zahlt den Kredit erst aus, wenn sie eine Rangbestätigung vom Grundbuchamt und die Kaufpreisfälligkeit erhalten hat

Kaufpreisfälligkeit

Sobald:

die Auflassungsvormerkung eingetragen ist,

alle erforderlichen Löschungsunterlagen vorliegen,

und keine weiteren Genehmigungen ausstehen (z. B. Vorkaufsrecht),

stellt der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.

Erst jetzt muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen.

Übergabe des Hauses

Der Käufer erhält nach Kaufpreiszahlung den Besitz – typischerweise mit Übergabe der Schlüssel.

Eintragung des Käufers im Grundbuch

Der Notar beantragt nun die endgültige Eigentumsumschreibung.

Wichtig zu wissen:

Die Bank will im Regelfall eine eingetragene Grundschuld, bevor sie den Kredit auszahlt.

Der Käufer kann daher meist erst zahlen, wenn die Grundschuld eingetragen ist.

Die Grundschuld kann aber oft schon vor Kaufpreiszahlung bestellt werden, da der Verkäufer durch Treuhandklauseln im Kaufvertrag abgesichert ist.

Aufgabe des Notars:

Ich koordiniere die zeitliche Abfolge zwischen:

Bestellung der neuen Grundschuld,

Auszahlung des Darlehens,

Ablösung bestehender Belastungen,

Zahlung des Kaufpreises,

Eigentumsumschreibung.

Noch bestehende Belastungen ohne Ablösevereinbarung

Manche Verkäufer haben „alte“ Grundschulden eingetragen, die nicht mehr valutieren, aber nie gelöscht wurden. Der Notar klärt, ob eine Löschung noch möglich ist – oft fehlt eine Löschungsbewilligung, dann müs Ersatzunterlagen oder eidesstattliche Versicherungen beschafft werden.sen

Käufer will vorzeitig einziehen

Ein vorzeitiger Besitzübergang vor Kaufpreiszahlung ist riskant, v. a. wenn der Kaufvertrag scheitert. Hier ist eine schriftliche Vereinbarung dringend erforderlich, ggf. mit Sicherheitsleistungen.

Verkäufer ist eine Erbengemeinschaft

Dann müssen alle Miterben mitwirken. Falls ein Miterbe verstorben ist, ist ggf. ein Erbschein erforderlich. Dies verzögert den Ablauf.

Verkäufer ist eine GmbH

Es ist zu prüfen, ob der Unterzeichner vertretungsberechtigt ist. Zudem ist ein aktueller Handelsregisterauszug beizubringen. Auch interne Zustimmungserfordernisse (Gesellschafterbeschlüsse) sind zu beachten.

Haus ist zum Teil umsatzsteuerpflichtig vermietet

Dann müssen besondere Klauseln Verwendung finden.

Der Kauf eines Hauses ist mehr als nur ein Vertrag – er ist ein komplexes Zusammenspiel aus rechtlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Vorgängen. Als Notar sorge ich für:

einen rechtssicheren, verständlichen Kaufvertrag,

eine reibungslos koordinierte Abwicklung mit Banken, Grundbuch und Verwaltung,

und ein reibungsloses Ineinandergreifen von Finanzierung und Eigentumsumschreibung.

Sie planen den Kauf oder Verkauf eines Hauses?

Gerne begleite ich Sie – neutral, verlässlich und mit langjähriger Erfahrung.

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