Für Immobilieneigentümer, die ihr Vermögen an die nächste Generation weitergeben möchten, ohne aber die Kontrolle darüber zu verlieren, bietet sich eine interessante Alternative zum üblichen Nießbrauchsmodell, bei dem das Eigentum an der Immobilie auf Kinder übertragen wird, der Abgeber sich aber den Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehält. Eine solche Immobiliengesellschaft wird oft auch als Familienpool, Familiengesellschaft oder Immobiliengesellschaft bezeichnet. Wer hier vorausschauend plant, kann nicht nur erhebliche Steuern sparen, sondern auch potenziellen Familienkonflikten vorbeugen und die Weichen für eine stabile Zukunft stellen.

Gründung: Die Eltern als Immobilieneigentümer gründen - eine GbR. Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Immobilien werden mit einer Auflassung in die GbR eingebracht. Dies kann unter Nießbrauchsvorbehalt geschehen.

Statt einer GbR kann auch die Rechtsform einer KG oder die einer GmbH & Co. KG gewählt werden, denn wenn man minderjährige Kinder einbeziehen will, dann sucht man nach einer Gesellschaftsform, die kein Haftungsrisiko für die Kinder bedeutet.

Schenkung von Anteilen: Im nächsten Schritt übertragen Sie schrittweise Anteile an dieser Gesellschaft an Ihre Kinder oder andere Begünstigte. Diese Schenkungen können so gestaltet werden, dass sie die persönlichen Freibeträge (z.B. 400.000 Euro pro Kind und Elternteil alle 10 Jahre) optimal ausnutzen. Ferner werden die Schenkungen auf Pflichteile im Erbfall angerechnet.

Cleverer Gesellschaftsvertrag: Der entscheidende Punkt ist der Gesellschaftsvertrag. Hier legen Sie die Spielregeln fest. Sie können sich selbst als alleinigen Geschäftsführer auf Lebenszeit einsetzen und bestimmen, dass wichtige Entscheidungen – wie An- und Verkauf von Immobilien oder die Aufnahme von Krediten – ausschließlich Ihnen vorbehalten sind. Ihre Kinder werden zwar Mitgesellschafter und damit am Vermögen beteiligt, ihre Stimm- und Mitspracherechte sind jedoch eingeschränkt.

Haben die Kinder Bedenken, so kann die GbR auch in eine KG umgewandelt werden.

Volle Kontrolle: Sie bleiben der "Manager" des Vermögens. Sie entscheiden über Vermietung, Instandhaltung und strategische Ausrichtung, An- und Verkauf, Anbau und Erweiterung. Die nächste Generation wächst langsam in die Verantwortung hinein, ohne Sie überstimmen zu können. Hier ist die Immobiliengesellschaft dem Nießbrauchsmodell deutlich überlegen, denn beim Nießbrauchsmodell muss sich der Schenker mit den Kindern abstimmen, will er / sie eine Immobilie verkaufen, oder grundlegend umgestalten.

SIe müssen sich nur an die steuerlichen Regeln halten, d.h. keinerlei gewerbliche Aktivitäten, um eine Infizierung als Gewerbebetrieb zu vermeiden.

Flexibilität und einfache Handhabung: Die spätere Übertragung von GbR-Anteilen kann schriftlich erfolgen, eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.

Schutz des Vermögens: Wie beim NIeßbrauchsmodell sind umfangreiche Sicherungen möglich, falls ein Kind vorverstirbt, in Insolvenz fallen sollte, oder den falschen Partner heiratet.

Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Die GbR besteht über den Tod des Gründers hinaus fort und die im Gesellschaftsvertrag festgelegten Regeln sorgen für klare Verhältnisse.

Registrierungspflicht: Die GbR muss im Gesellschaftsregister eingetragen weden sowie im Transparenzregister.

Die Immobiliengesellschaft ist das überlegene Instrument für alle, die:

mehrere Immobilien oder ein größeres Vermögen besitzen,

die volle unternehmerische Kontrolle behalten wollen,

Flexibilität für zukünftige Entscheidungen (Verkauf, Reinvestition) benötigen.

Eine Alternative zur Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt kann der Verkauf einer Immobilie an das Kind darstellen, wenn es sich um ein abgeschriebenes Mehrfamilienhaus handelt. Dabei braucht kein Darlehen von einer Bank aufgenommen werden; auch ein Verkäuferdarlehen, selbst ein tilgungsfreies. Das Darlehen muss nur - da Verwandtengeschäft - dem Fremdvergleich standhalten.

Beachte: Der Verkauf sollte zum vollen Marktwert erfolgen, nicht zu einem ermäßigten Preis. Nur so kann die steuerliche Abschreibung wieder auf einen angemessenen Betrag angehoben werden. Will man dem Kind etwas schenkweise zukommen lassen, dann kann man nach angemessener Wartezeit einen Teil des Darlehens erlassen, so dass dann auch der Schenkungsfreibetrag ausgeschöpft wird.